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수 순간부터 사무실에 나자 있었거든요. 그녀는 물었다.내가[감정평가]



대규모 아파트단지의 재건축 사업이 본격화되면 일반적으로 조합의 주도권은 상가 조합원보다는 아파트 조합원에게 쏠리는 현상이 발생한다. 지분 비율, 수적 우위에서 상가 조합원은 절대 소수자의 위치이기 때문이다.사업의 성격상 아파트 세대 수가 압도적으로 많다 보니 상가 조합원의 권리와 목소리가 뒷전으로 밀린다는 불만이 터져 나온다.문제는 이런 상황에서 상가의 가치가 어떻게 평가되느냐에 따라 추가 분담금 내지는 환급금 등 권리가액과 신청할 수 있는 평형대 등이 크게 달라진다는 점이다.상가는 아파트와 달리 개별성이 강하고 입지 조건에 따라 가치 차이가 크다. 예를 들어 대로변에 접해 있는 1층 상가는 접근성과 가시성이 뛰어나지외국인기관
만 내측 상가나 단지 후면부에 위치하여 유동 인구가 적은 상가는 임대료 수익 측면에서 불리하므로 가치가 떨어지게 된다.어떤 상가는 아파트 조합원보다 훨씬 큰 대지 지분을 보유하고 있어 향후 재건축 시 유리한 위치를 점할 수도 있다. 이처럼 상가는 ‘상가 자체의 위치, 상가 내 개별 호수의 위치, 층별, 전유면적, 대지면적 지분’이라는 다양한 변수들이 복합적최신 릴게임
으로 얽혀 있어 개별 분석이 필수적이다.그러나 현실에서 상가 조합원들은 이런 복잡성을 간과하는 경우가 많다. 대규모 재건축 조합 안에서 상가 조합원 수는 전체 조합원의 5%에도 못 미치는 경우가 흔할 정도로 극도로 열세하다. 따라서 상가의 특수성이 반영되지 못한 채 아파트 위주의 협상 구조를 눈물을 머금고 따르는 경우가 많은 것 같다.하지만 상가 본연의 가황금성온라인
치가 제대로 책정되지 않는다면 상가 조합원은 자신도 모르게 수억원에 달하는 손실을 감수할 수밖에 없는 상황에 부닥칠 수 있다.여기서 중요한 것이 감정평가다. 감정평가는 단순히 ‘가격을 매기는 절차’가 아니다. 재건축 과정에서 조합원 개개인의 권리를 보장받는 출발점이며 향후 분양가 및 권리 산정의 기준이 된다.특히 상가의 경우 일반 아파트처럼 획일적인 기준으수산주
로는 설명되지 않는 ‘개별 특수성’을 전문가가 분석해 반영하는 별도의 논리가 필요하다. 필자가 업무하며 만났던 재건축 단지 상가 조합원들은 아파트와 동일한 잣대에 묶여 본인의 상가가 과소평가되었다며 뒤늦은 권리구제 방안을 찾기에 바빴다.일차적으로는 조합 내 협상 테이블에서 상가 가치의 온전한 반영을 조합원 개인이 직접 주장하기 어려웠을 것이다. 숫자에서 밀주가동향
리고 전문성도 부족하기 때문이다.아파트 조합원 다수의 논리에 묻히는 순간 상가 조합원은 자신이 가진 자산의 특수성과 가치를 지켜낼 방법이 사라진다. 결국 전문가의 컨설팅을 받아 감정평가 단계에서부터 제대로 된 권리 산정을 확보해 두는 것이 유일한 해법이다.실제로 많은 재건축 사업장의 상가 조합원들이 이러한 필요성을 인식하고 있다. 최근 필자의 회사에서는 상가의 종전자산평가를 아파트와 별도로 진행하는 재건축 사업장에서 상가 조합원의 추천을 받아 종전자산평가를 진행하기도 했다.해당 상가의 조합원들은 애초에 감정평가 컨설팅을 통해 자신들의 권리를 방어하였고 최종적으로 손해 없는 감정평가를 받게 되었다.컨설팅을 의뢰하는 조합원들은 대부분 “처음엔 단순히 조합에서 알아서 해주겠지”라고 생각하다가 나중에야 불리한 조건을 깨닫고 뒤늦게 상담을 요청하는 경우가 많다.하지만 한 번 책정된 권리 산정가액은 사후에 수정하기가 쉽지 않다. 따라서 초기 단계부터 전문가의 도움을 받는 것이 현명하다.대규모 재건축은 수년간 이어지는 대형 프로젝트다. 아파트 조합원이든 상가 조합원이든 각자의 권리를 지켜내기 위해서는 철저한 준비가 필요하다.특히 상가 조합원은 수적으로 불리한 입장을 극복하기 위해서라도 감정평가를 단순한 사업의 한 절차가 아닌 ‘투자와 방어 전략의 핵심’으로 이해할 필요가 있다.감정평가 컨설팅을 통해 소중한 내 부동산의 자산가치를 점검하고 향후 발생할 수 있는 불이익을 미리 차단하는 작은 준비가 수억원의 차이를 만들어낼 수 있다.박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표