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그러자 부딪치고는 오가며 확인한 내가 일은 어떻게7일 서울 남산에서 바라면 서울 시내 아파트 단지. 연합뉴스



‘최종훈의 콕 집는 부동산 톡’은?

최종훈 ＜한겨레＞ 경제산업부 선임기자는 건설·부동산 시장 취재 경력만 20년 이상인 전문 기자입니다. 국토교통부, 건설업계 등을 담당하면서 풍부한 경험과 통찰력을 쌓았습니다. 한겨레 ‘오늘의 스페셜: 최종훈의 콕 집는 부동산 톡’(https://www.hani.co.kr/arti/SERIES/3303)을 구독해 최 선임기자가 분석하는 부동산시장 동향과 전망, 정부 정책에 대한 진단을 확인해보세요!

☞최근 부동산에 무슨 일이?
올 상반기에 황금성검증
서울 아파트 거래해제(매매계약 취소)가 급증한 것으로 나타났습니다. 지난 4년간 월별 100건 안팎에 그쳤는데, 지난 6월엔 1067건을 기록한 거죠. 특히, 취소된 계약 3건 중 1건은 계약 당시 최고가 거래였던 것으로 나타나, 아파트값을 띄우기 위한 ‘자전거래’ 아니었느냐는 의문이 제기되고 있습니다. 반면, 규제나 금리변동 등으로 집값이 많이 오르거나(알라딘다운로드
매도자 취소) 내릴 것(매수자 취소)으로 전망되는 시기에 계약취소는 자연스러운 현상이라는 반론도 만만치 않습니다.
Q. 신고가 거래취소가 3월과 6월에 특히 많았는데요, 3월엔 오세훈 서울시장의 서울 토지거래허가구역 해제 이슈가 있었고 6월엔 6.27 대책 발표가 있었습니다. 통상 급격한 부동산 환경 변화로 집값 전망이 바뀔 때 계약 취소슬롯총판
도 많이 일어나는데요, 이번 거래해제 급증 배경에 자전거래가 있을 것으로 의심하는 근거는 뭔가요?
A. 부동산 자전거래는 시세를 인위적으로 끌어올려 이득을 취하기 위한 목적으로 허위의 매매계약을 신고하는 행위를 말합니다. 매수자와 매도자, 때로는 공인중개사가 짬짜미를 해 최고가로 허위 매매계약을 체결하고 신고하는 것이죠. 그런데 서울 아파동아지질 주식
트값이 급등했던 올해 상반기 거래해제된 신고가 건수가 역대 최대치로 증가한 것으로 확인되면서 자전거래 의혹이 불거졌습니다.
한국도시연구소가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 ‘2025년 상반기 서울 아파트 실거래가 분석’ 보고서를 보면, 1월 월간 151건에 불과하던 해제 건수는 2월 442건, 3월 858건, 4월 497건, 5월 915황금성사이트
건으로 늘더니 6월에는 1067건을 기록하며 정점을 찍었습니다. 지난 2021년 실거래가 공개시스템의 해제 이력 공개 이후 줄곧 월 100건 안팎이었던 것과 비교하면 이례적인 수준입니다. 특히 최고가에 거래 신고했다가 해제한 계약 건수는 1433건, 비율로는 전체 해제 건수의 36.5%로 꽤 높았습니다. 이에 도시연구소는 신고가 거래의 해제 신고가 증가한 점을 주목하면서 “시장 교란 가능성이 있는 해제 거래에 대한 검증과 패널티를 강화할 필요가 있다”고 지적했습니다.



Q. 부동산 계약 이후 사정이 생겨서 계약을 취소한 것과 자전거래를 통한 시세조작을 어떻게 구분해 적발할 수 있나요?
A. 상반기 사울 아파트 매매시장은 롤러코스터 장세였습니다. 지난 2월 오세훈 서울시장의 ‘잠·삼·대·청’(잠실, 삼성, 대치, 청담동) 토지거래허가구역 전격 해제 조처에 따른 매매시장 과열, 이어진 3월 국토교통부의 토허구역 확대 재지정(강남3구, 용산구) 등 이른바 ‘토허제 파동’이 있었습니다. 또 6월에는 수도권 주택담보대출 상한액을 6억원으로 제한한 6·27 대책이 나왔습니다. 서울시부동산광장 집계를 보면, 올해 아파트 매매 거래량이 많았던 시기는 3월과 6월인데요. 계약일 기준으로 3월은 9562건, 6월은 1만921건을 기록했습니다. 6월 매매 거래량은 지난 2020년 7월(1만1154건) 이후 4년11개월 만에 가장 많았습니다. 3월에 거래량이 늘어난 것은 ‘잠·삼·대·청’ 토허구역 해제에 따른 강남권 거래 증가가 원인이었고, 6월 거래량 증가는 토허구역 확대 재지정에서 벗어난 마포, 성동, 강동, 동작, 영등포, 광진구 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역의 매수 급증이 영향을 끼쳤습니다. 이처럼 단기간에 집값이 급등하고 거래량이 늘어나는 시기에는 매도자의 계약 취소가 증가하는 경향이 있습니다. 매도자로서는 위약금을 물더라도 계약을 취소한 뒤 더 높은 가격에 집을 파는 편이 이득이기 때문입니다. 지난 3월부터 6월 사이 서울 아파트값 급등기에 증가한 계약 취소도 매도자들이 계약금을 포기하고 집값을 올려받기 위한 과정에서 빚어졌다는 게 부동산 업계의 분석입니다. 실제로 지난 5~6월 마포구에서 아파트를 사려고 했던 한 수요자는 2차례 연속 매매계약 취소를 통보받아 위약금으로 1억원을 손에 쥐었지만 희망했던 아파트 매입은 포기했던 사례도 있었습니다.
문제는 계약 취소 가운데 의도적으로 시세를 띄우기 위한 허위계약, 즉 자전거래가 숨어있을 수도 있다는 것입니다. 이에 국토부는 올해 3월 이후 매매거래 중 의심거래에 대한 기획 조사에 최근 착수했습니다. 고가주택 신고가 거래, 법인 명의 위법 의심거래, 편법증여 의심거래 등에 대해 전수조사할 계획인데요. 특히 해제거래에 대해서는 동일 중개인, 거래 당사자의 여러 단지 반복 해제거래가 있는 경우 시세조작 여부를 집중 조사할 방침입니다.
Q. 과거 정부 때도 자전거래 조사가 있었는데요, 실제 적발돼 처벌받은 사례가 있었나요?
A. 2023년 8월 국토부는 집값 급상승기였던 2021년1월~2022년 2월 사이 매매거래 가운데 ‘집값 띄우기’로 의심되는 자전거래·허위신고 의심 거래 32건을 적발했다고 발표했습니다. 당시 집값 띄우기 수법은 법인이나 공인중개사 또는 중개보조원이 매도자, 매수자와 짜고 신고가로 거래를 체결하고 나중에 계약을 취소한 경우가 대부분이었습니다. 가족 간 자전거래도 적발됐는데요. 딸이 부모에게 신고가(17억8천만원)에 아파트를 매도한 후 8개월에 걸쳐서 위약금 없이 매매대금을 반환하고 계약도 해제한 사례가 있었습니다. 당시 자전거래 혐의자는 경찰에 고발됐는데, 당시 부동산거래신고법에 따르면 허위신고의 경우 최대 3천원의 과태료가 부과됐습니다. 지금은 벌칙이 강화돼 재산상 이득을 취득할 목적으로 거짓으로 거래신고 또는 거래취소 신고한 경우 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과됩니다.
앞서 문재인 정부 때인 2021년 7월에는 공인중개사가 부당한 이익을 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 자전거래가 처음으로 적발돼 형사고발된 적이 있습니다. 공인중개사가 시세 2억5천만원인 처제의 아파트를 자녀의 명의로 3억1500만원에 매수했다고 신고가 거래 신고를 했다가 3개월 뒤인 12월 이 아파트를 제3자에게 3억5천만원에 중개하고 종전 거래를 계약 해제했던 사례였습니다.
Q. 자전거래가 실제로 서울 주요지역 아파트값 급등에 얼마나 영향을 미쳤을까요? 시세조작이 없었다면 올 상반기 강남3구 집값 급등은 없었을까요?
A. 자전거래를 통해 신고가 거래가격이 시장에 노출되면 그때부터 계약 해제가 이뤄지는 시점까지 매매시장에선 아파트 시세가 왜곡될 가능성이 커집니다. 국토부는 2023년 8월 ‘집값 띄우기’ 허위거래신고 조사 결과 발표 때 실제 사례를 제시한 바 있습니다. 2021년 12월 부산에서 한 법인이 자사의 분양물건(아파트)을 직원에게 신고가인 3억4천만원에 매도했다가 2020년 9월 계약을 해제했는데, 신고가 계약 전 2억5천만~3억2천만원이었던 거래가격이 신고가 노출기간 동안에 3억2천~3억4천만원에 4건이 거래된 것으로 나타났습니다. 만일 올해 상반기에 서울 강남권이나 마·용·성(마포, 용산, 성동구) 등 고가주택 지역에서 신고가 자전거래가 있었다면 당시 아파트값 급등에 적지않은 영향을 끼쳤을 것으로 추정됩니다.
Q. 입주민 단톡방 등을 통한 가격 담합도 시세조작의 한 방법 아닌가요? 자전거래와 비교해 집값에 미치는 영향, 적발시 처벌 수위 등은 다른가요?
A. 지난 4월 서울시 민생사법경찰국은 단톡방을 이용한 집값 담합을 적발하고 주도자 2인을 형사입건한 적이 있습니다. 혐의자는 수백명이 가입된 오픈채팅방에서 아파트 매매가격을 특정 가격 이하로 내놓지 말 것을 유도하고, 낮은 가격으로 매물등록한 인근 중개사무소에 대해 비난 및 업무방해를 조장한 혐의를 받았는데요. 이처럼 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용해 특정가격 이하로 중개를 의뢰하지 않도록 유도하는 등 개업공인중개사의 업무를 방해하는 경우 공인중개사법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 이런 집단적인 집값 담합은 통상 자전거래보다 시세조작 효과가 더 큰 편인데, 처벌 수위는 자전거래와 동일한 수준입니다.
Q. 집값 시세조작을 막을 수 있는 제도적이고 근본적인 해법은 없나요? 금융감독원처럼 부동산감독원을 신설하자는 주장도 있는데 어떨까요?
A. 정부는 7일 발표한 ‘주택공급 확대방안’에서 부동산 시장 감독 기능을 강화하겠다는 계획을 밝혔습니다. 부동산 범죄에 적극 대응할 수 있도록 조사·수사 관련 조직을 신설하기로 했는데요. 여기에는 국토부·금융위원회·국세청·경찰청·금융감독원 등이 참여할 예정으로, 신설 조직의 명칭이나 형태는 앞으로 논의가 진행될 것으로 보입니다. 이와 별도로 국토부 안에는 불법행위(가격띄우기, 다운계약 등) 대응을 위한 특별사법경찰(특사경)도 신설하기로 했습니다. 특사경은 출석 요구, 피의자 신문, 압수수색 영장 신청 등 강제수사 권한이 있어, 시세조작 등 부동산 시장 교란 혐의에 대해 신속하게 대응할 수 있습니다.

한겨레 오늘의 스페셜: 최종훈의 콕 집는 부동산 톡

최 선임기자의 부동산시장 동향과 전망, 정부 정책에 대한 진단- 더 깊은 분석을 아래 링크에서 읽어보세요!

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최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr