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이 부담스러웠니? 는 또 만만한 알렸다. 미용실[이데일리 김유성 기자] 코스피 등 주식시장과 함께 부동산 시장이 뜨겁습니다. 누군가는 ‘부동산 슈퍼 사이클이 돌아왔다’고 했습니다. 다른 누군가는 ‘희한하게 진보 정부만 들어서면 부동산이 불장이더라’라고 말합니다.
이재명 정부에서도 주의 깊게 최근 상황을 바라보고 있습니다. 지난 15일 꽤 강도 높은 대책을 내놓기도 했습니다. 부동산 민심이 가까이로는 지방선거 민심, 멀리로는 정권의 명운까지 가를 수 있기 때문입니다. 지지율 40% 후반대를 기록하며 ‘레임덕 없는 정부’라는 평가를 들었던 문재인 정부가 2022년 대선에서 진 이유도 부동산에 있다고 합니다.
다만 부동산에 대해서는 ‘집이 있냐, 없냐’, ‘서울 집이냐, 그렇지 않냐’ 등에 따라 의견이 크게 갈립니다. 대체모바일 바다이야기
로 매수 예정자나 희망자는 집값이 떨어지길 바랍니다. 이미 집이 있는 이들은 집값이 더 오르길 바라는 경향성이 강합니다. 정부가 정책을 만들기 어려운 이유입니다.



전세 끼고 집을 사 이른바 ‘갭투자’ 논란에 휩싸인 이상경 국토교통부 1차관이 23일 국토부 유튜브 계정을 통해뽀빠이 릴게임
대국민 사과문을 발표하며 고개숙이고 있다. 이 차관은 최근 방영된 한 유튜브 채널에서 ‘정부 정책을 통해 시장이 안정되면 그때 집을 사면 된다’는 취지로 발언해 논란을 일으켰다. (사진=국토교통부 유튜브 캡처.)



그래도 부동산 시장 안정화를 해야 하는 이유는 분명 있습니다. 릴게임사이트
이중 하나가 나중에 올 ‘뒷감당’입니다. 호경기 뒤엔 불경기가 오고, 꼭대기가 높으면 골짜기가 깊은 것처럼, 완만한 상승세로 관리하지 않으면 이후 올 부동산 경기 하강의 여파가 클 수 있습니다. 2000년대 중반 미국의 서브프라임모기지 사태가 예가 됩니다.

또 한국의 인구 구조 변화로 봤을 때 10~20년 뒤 올 수요 환율전망
급감 가능성에도 염두에 둬야 합니다. 주택 공급 계획이 길게는 10년 뒤를 내다봐야 한다는 점에서 공급 정책을 섣부르게 낼 수 없는 이유도 여기에 있는 것 같습니다.
역대 정부 부동산·코스피는 ‘같이’ 움직였다
우리나라에는 KB가 부동산 가격을 지수화하고 있습니다. 1986년 수치부터 있는데, 이 수치와 코스피 지수 간초보증권
의 상관성을 살펴봤습니다. (다만, 제가 이 분야 전문가는 아니기 때문에 여기에 나온 숫자와 통계량은 참고적으로만 봐주세요)
먼저 코스피 변화량을 기준으로 봤을 때입니다. 노란색 표시는 ‘통계적으로 유의하다’, 즉 여기에 나온 수치를 믿어도 된다는 의미입니다. 숫자가 0에서 멀어질수록 ‘상관성이 높다’라고 볼 수 있는데, 1은 양의 상관성, -1은 음의 상관성을 뜻합니다.













코스피와 부동산집값지수 변화량 비교 (0에서 멀 수록, 1과 -1에 가까울 수록 상관관계가 높다는 의미다. 노란색 표시는 통계적으로 유의한 숫자라는 의미. 0.05 > P value ) 양의 상관성은 쉽게 말해 ‘집값과 코스피는 함께 움직인다’는 의미입니다. 오를 때도, 떨어질 때도 같이 움직인다는 의미입니다.음의 상관성은 그 반대입니다. ‘코스피가 떨어질 때 집값이 오른다’ 혹은 ‘코스피가 오를 때 집값은 떨어지더라’는 것을 말합니다. 과거 달러와 금의 관계와도 비슷하다는 의미입니다.(다만 상관도가 높다고 해서 그게 ‘원인-결과’의 관계로 단정 지어서는 안 됩니다. 특정 시기와 환경에서 비슷한 경향성을 보인다는 의미가 될 수 있기 때문입니다. 어느 정도 ‘상관 관계’는 있을 수 있으나, 두 지표 간의 관계를 단정지어 보면 안 됩니다.)






이를 보면 노무현 정부와 문재인 정부가 코스피와 집값 사이 강한 상관 관계를 보입니다. 노무현 정부 때 집값과 코스피를 보면, 통계적 유의성도 높고, 양의 상관성도 1에 가까울 만큼 높습니다. 주식 시장과 부동산 시장이 동반해서 뜨거웠다는 것을 손쉽게 알 수 있습니다.
이후 이명박 정부를 보면 좀 특이합니다. 양의 상관성을 보인 건데, 앞선 노무현 정부와는 다를 것으로 보입니다. 이때는 2008년 글로벌 금융위기 이후 회복을 하던 시점이었습니다. 주택 시장도 전체적으로 경기가 안 좋았던 때입니다.
따라서 코스피가 하락하던 시점이었고 전국 집값과 서울 한강 이남, 6대 광역시의 부동산 가격도 떨어졌을 것이라는 추측이 가능할 것 같습니다. 이후 경기가 회복하는 과정에서 코스피와 부동산 가격이 동반해서 올랐을 것으로 보입니다.
문재인 정부에서는 코스피와 부동산 시장 간에 강한 상관성을 보입니다. 노무현 정부보다는 덜하다고 해도 부동산과 코스피가 동반 상승한 것이죠. 이때는 전국적으로 집값이 뛰었습니다. 코스피도 최초로 3000선을 돌파했습니다. 코로나19 팬데믹으로 실물 경기는 부진했지만, 자산시장만큼은 뜨거웠다는 것으로 해석 가능합니다.
특이점은 윤석열 정부 때 있습니다. 앞선 정부에서는 코스피와 부동산 가격 간 상관성이 높아, 오르는 시기나 떨어지는 시기가 겹칠 때가 많았습니다. 허나 윤석열 정부 때는 음의 상관성이 큽니다. 윤석열 정부 동안 코스피와 부동산 가격이 반대로 움직였다는 데, 통계적 유의성마저 있습니다. 이 부분은 학계 등에서 연구해볼 만한 주제라고 보는데 여러 해석을 할 수 있을 것 같습니다.
아마도 이런 게 아닐까 싶습니다. 코스피는 등락을 거듭했지만 부동산 가격은 금리 인상 여파 등에 따라 꾸준히 떨어진 게 반영된 것 같습니다. 코스피 지표상으로도 윤석열 정부 들어서 코스피는 꽤 등락을 거듭했습니다. 2022년 5월 종가가 2577이었고 계엄 전 2024년 중반에는 2000대 중후반까지 올라갔습니다.
반면 부동산 시장은 2022년~2023년 미국 연방준비제도(Fed, 연준)의 금리 인상 여파로 위축됐습니다. 서울을 비롯해 전국적으로 부동산 시장이 부진했던 때가 이때입니다.
한 가지 재미있는 부분을 발견했는데 탄핵기간 때입니다. 이때 코스피는 슬금슬금 올라갔는데, 서울을 중심으로 강한 상관성이 보입니다. 이미 그때부터 서울 가격은 미리 오르고 있었다는 의미입니다. 반면 전국 집값은 하락세였고, 6대 광역시 모두 마찬가지입니다. 어쩌면 전국 집값이 하락세였다는 점에 서울 집값 상승세가 가려졌는지 모릅니다.
이런 서울과 지방 간의 가격 괴리는 이재명 정부 들어와도 계속 이어지고 있습니다. 서울과 경기도 등 수도권이 집값 상승세를 이끌고 있는 가운데 6대 광역시는 오히려 떨어지고 있습니다.
집값 추이만 봐도 지방과 수도권 간의 괴리가 크다는 것을 알 수 있는데, 왜 이재명 정부가 지방을 다니면서 타운홀미팅을 하는지, 지방 균형발전을 강조하는지 미뤄 짐작할 수 있습니다.
단기적으로는 부동산과 코스피는 별개 움직임
앞선 자료는 천 단위로 움직이는 코스피와, 지수(2021년 가격 100을 기준으로 한 로그값)로 움직이는 집값을 단순비교한 것입니다. 코스피에 반영되는 숫자의 범위가 커서 상관성 분석에는 좋을지 몰라도, 여러모로 비판을 받을 수 있습니다. (물론 코스피도 로그값이긴 합니다만…)
혹시나 해서 코스피 변화율과 집값 지수 변화율을 살펴봤습니다. 코스피가 1% 움직였을 때 집값이 몇 % 움직였는지를 보는 식이었습니다. (코스피와 부동산 가격 변화율의 속도 차를 측정했다고 보시면 됩니다.)



코스피와 부동산집값지수 상관성(변화율) 비교 (코스피 1% 움직일 때 집값은 몇 % 움직였는지 보는 것. 다만 전체 수치는 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나왔습니다. 참고만 하세요. )



물론 결과치는 통계적 유의성이 없는 것으로 나타났습니다. 코스피와 부동산 가격의 상관성은 장기적인 관점에서 방향성이 맞을 수 있으나, 단기적인 관점에서는 둘 간의 움직임은 별개라는 얘기입니다.

게다가 시장 변동성이 가격에 즉각적으로 반영되는 코스피와, 비교적 느리게 반응하는 부동산 가격 간의 ‘단기적 비교’ 자체가 넌센스이기도 합니다.
이 와중에 이재명 정부의 코스피 변화율과 부동산 가격 변화율은 방향성과 변화량에 있어 가장 높은 수치를 보입니다. 강한 동조성으로 오르고 있다는 의미입니다. 물론 워낙 단기간에 걸친 변화율 측정이라서 참고만 해야 합니다.
다만 이 와중에도 6대 광역시 집값 수준은 여전히 반대로 움직이고 있습니다. 변화량과 변화율 모두에서 6대 광역시 집값은 코스피와 따로 논다는 의미입니다.◇그럼에도 ‘거의 불가능’에 도전해야 하는 이유
사실상 코스피를 부양하면서 부동산 가격을 잡는다는 것은, 전임 정부 전례로 봤을 때 ‘가능성 낮은 일’로 진단됩니다.
그나마 음의 관계를 갖는 윤석열 정부가 있지만, ‘주식시장을 키우자’는 이재명 정부의 취지와 어긋나 있습니다. 윤석열 정부에서 주식 시장은 보합세였고 그나마 계엄 직전으로 가면 하락하는 추세였습니다.
이런 쉽지 않은 일(자본시장을 키우면서 부동산 시장 안정화)을 이재명 정부가 추구하는 이유는 여럿 있습니다. 앞서 언급한 대로 자본시장에서 기업들의 투자자금 조달을 보다 쉽게 만들려는 측면이 있습니다.
더 나아가서는 부동산 시장 과열에 따른 급격한 경기 하락을 막으려는 의도도 있습니다. 현 시장 과열이 계속된다면 공급 정책도 뒤따를 수밖에 없고, 이는 10~20년 우리나라 인구 구조 변화와 비교했을 때 위험부담이 있습니다. 매수자가 부족한 상황에서 부동산 시장 빙하기를 우려하는 것이죠. 노령화 속도와 출산율 추이를 보면 걱정이 되는 게 사실이긴 합니다.
멀리 안 봐도 가까운 일본의 사례만 참조해도 알 수 있습니다. 1960년대부터 조성된 일본의 신도시들이 지금 어떤 고민에 휩싸여 있는지 말입니다.
김유성 (kys401@edaily.co.kr)