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이재명 정부가 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 정책을 발표하자 집값 문제로 부침을 겪었던 문재인 정부의 전철을 밟는 것 아니냐는 우려가 제기되고 있다. 규제지역 및 대출규제 확대, 공공 주도의 주택 공급 등 정책 특성이 매우 비슷하기 때문이다. 전문가들은 이재명 정부의 대책 마련 속도가 더 빠르고 강도가 높은 만큼 효과는 다를 수 있다면서도, 체감할 수 있는 공급 확대나 세제 개편이 기반되지 않으면 시장 안정화라는 궁극적 목표는 달성하기 어려울 것으로 평가하고 있다.
16일부터 투기과열지구·조정대상지역이 된 서울 전역과 경기 12개 지역은 곧바로 주택담보대출(주담대) 신한은행 스마트적금 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 축소됐다. 여기에 토지거래허가구역(허가구역)으로도 묶여 20일부터는 갭투자(전세 끼고 매매)도 전면 제한된다. 이재명 정부는 출범 후 한 달도 안 돼 주담대 한도를 6억 원으로 제한하는 6·27 대출 규제를 발표했고, 9·7 주택공급 확대안 발표에도 집값이 다시 끌어오르자 10·15 대책으로 초강수를 수영 감우성 뒀다.

"전 정부와 차별 내세웠지만... 보완 대책 없다면 효과는 비슷"
10·15 정책 발표 직후 야당과 시민단체에선 '문재인 정부 시즌2 아니냐'는 비판이 잇따르고 있다. 단기간에 여러 가지 수요억제책(6·27 대출규제, 10·15 대책)과 공급대책(9·7 주택공급 확대안)이 발표됐으나 주 내용 목돈굴리기 이 크게 다르지 않다는 이유다. 문재인 정부도 임기 중 28차례나 부동산 정책을 발표했지만 집값을 잡지는 못했다. 실제 시민단체 경제정의실천연합에 따르면, LTV·DTI 강화(2017년 6·19 대책), 투기과열지구 지정(8·2 대책) 및 확대(2018년 8·27 대책), 15억 원 초과 아파트 주담대 전면 금지(2019년 12·16 대책), 토허제 지정( 농협 마이너스통장 금리 2020년 6·17 대책) 등 대책에도 문재인 정부에서만 서울 집값이 평균 6억8,000만 원(상승률 119%) 올랐다.
전문가들은 두 정부 부동산 정책의 방향성이 유사하지만 이재명 정부 들어 더 세진 규제가 더 빠르게 제시되고 있다고 분석했다. 문재인 정부 당시에는 특정 지역을 일단 규제하고 일부 지역을 추가·확대하는 '핀셋 규제'를 캐디 택했는데, 이재명 정부는 풍선효과 방지를 가장 염두에 두고 포괄 규제를 했다는 것이다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "집값이 올라가는 지역을 특정해 규제하고 그 범위를 확대하는 문재인 정부 방식의 핀셋 규제를 최대한 피해가려 했던 것으로 보인다"며 "전 정부와의 차별점을 확실히 해 선을 긋고 정책 신뢰도를 높이려는 시도"라고 평가했다.



그래픽=송정근 기자


다만 시장 안정화 효과가 문재인 정부와 다를지는 불투명하다고 입을 모았다. 거시경제 상황이 당시와 비슷해 부동산으로의 자금 흐름을 막기 어렵기 때문이다. 8월 국내 통화량이 4,400조2,000억 원으로 역대 최고치를 경신하는 등 유동성이 증가하고 원화 가치가 낮아지며 '에브리싱 랠리(주가 집값 금값 등이 모두 증가)'가 이어지고 있기 때문이다. 권대중 한성대 일반대학원 경제부동산학과 교수는 "문재인 정부 당시인 2021년 5월쯤에도 기준금리가 0.5%까지 내려갔었다"며 "현재도 금리가 낮고 더 내려갈 가능성도 있으니 강한 규제 속에서도 부동산 투자를 생각할 수밖에 없다"고 설명했다.
특히 공급 측면에서 수요자들이 실감하는 보완 정책을 제시하지 못하면 과거 정책 효과와 별반 다르지 않을 것이라는 경고도 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "전월세 가격이라도 안정되거나 공공주택이 충분하다면 무리해서 내 집 마련을 하지 않을 텐데 주택 공급이 불안정하다보니 불안 심리가 사그라들지 않을 것"이라며 "당장 연말까진 10·15 대책이 효과를 낼 순 있어도 실감할 수 있는 공급 대책이 보완되지 않으면 내년까지 보장하기는 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.
집값 상승은 물론 주택 양극화를 강화하는 '똘똘한 한 채' 세제 기조를 되짚어 볼 필요가 있다는 진단도 있다. 시민단체 참여연대는 "집값 상승의 주요 원인으로 지목되는 '똘똘한 한 채' 현상을 억제할 부동산 세제 강화 방안이 빠졌다는 점이 심각한 문제"라며 "부동산 세제 강화를 회피한 처방은 역대 정권의 사례에서 보듯 장기적으로는 성공하기 어렵다"고 지적했다. 경실련은 "종합부동산세 기본공제액은 1인당 6억 원으로 원상 복구하고, 고가 주택에 대한 장기보유 특별공제 등 각종 특혜는 폐지해야 한다"고 제언했다.
신지후 기자 hoo@hankookilbo.com